Jak skutecznie i zgodnie z przepisami wydzielić działkę rolną mniejszą niż 30 arów? 

Podział działki rolnej często budzi wątpliwości – zwłaszcza gdy chodzi o działki mniejsze niż 0,3 ha. Czy możliwy jest podział gruntu rolnego poniżej ustawowego minimum? Odpowiedź brzmi: tak, ale wyłącznie w określonych przypadkach. W tym artykule szczegółowo omawiamy wyjątki od ogólnej reguły, procedury i przykłady zaczerpnięte z wieloletniej praktyki Kancelarii, podczas której doradzaliśmy wielokrotnie przy sprawach związanych z podziałami nieruchomości rolnych. Pomagamy Klientom w takich sprawach unikać pułapek prawnych związanych z podziałami nieruchomości rolnych, które często narażają rolników na dodatkowe koszty i przedłużające się postępowania.

(A gdybyś miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj z autorem)

Z czego wynika ograniczenie w wydzielaniu działek rolnych mniejszych niż 30 arów?

Zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomości rolne lub leśne w wyniku podziału nie mogą mieć generalnie powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, czyli 30 arów. Celem tego przepisu jest przeciwdziałanie nadmiernemu rozdrobnieniu gruntów rolnych.

Kiedy, mimo ograniczeń, można wydzielić działkę mniejszą niż 30 arów?

Jednak jak to często bywa w prawie – od zasady istnieją wyjątki. I właśnie one są kluczem do skutecznego zaplanowania podziału działki.

1. na powiększenie sąsiedniej nieruchomości;
2. dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami;
3. pod drogi wewnętrzne;
4. w przypadkach wskazanych w art. 95 u.g.n.

Poniżej – na prawdziwych przykładach z praktyki kancelarii – omawiamy wszystkie powyższe przypadki.

Ad A. powiększenie sąsiedniej nieruchomości

Podział jest możliwy, jeśli wydzielana działka rolna – choć sama w sobie nie spełnia wymogu minimalnej powierzchni 0,3 ha – ma trafić do właściciela nieruchomości przyległej. W praktyce kancelarii spotkaliśmy się z przypadkiem, w którym nasz Klient, właściciel 20-hektarowego gospodarstwa, chciał wykupić pas ziemi o powierzchni 25 arów od sąsiada, aby rozbudować infrastrukturę rolną. Dzięki odpowiedniemu uzasadnieniu oraz wskazaniu, że działka przylega bezpośrednio do gospodarstwa Pana Marka, udało się uzyskać pozytywną decyzję wójta o zatwierdzeniu projektu podziału.

Planujesz wydzielić działkę rolną mniejszą niż 30 arów?

Kliknij tutaj, żeby zapoznać się z typowymi problemami, które rozwiązujemy w takich sprawach lub skonsultuj się bezpośrednio z ekspertem – mec. Sławomirem Perdochem.

+48 508 058 602

slawomir.perdoch@kpaplegal.pl

Ad B. dokonanie regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami

Przepisy dopuszczają też podziały mające na celu regulację granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Podział można przeprowadzić, o ile jego celem jest np. usunięcie wąskiego pasa gruntu wchodzącego klinowo w działkę sąsiada. Nasza kancelaria prowadziła sprawę, w której dwóch sąsiadów postanowiło skorygować granicę, jaka przebiegała wzdłuż starego rowu melioracyjnego. Choć wydzielona część miała zaledwie 12 arów, projekt został zatwierdzony, ponieważ usprawniał gospodarowanie i nie prowadził do nieuzasadnionego rozdrobnienia gruntów.

Ad C. wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną

Dopuszcza się tu wyodrębnienie działki nawet poniżej 0,3 ha, jeśli jej przeznaczeniem jest wydzielenie pod drogi wewnętrzne W praktyce, takie działki są niekiedy kluczem do komercjalizacji lub sprzedaży większego areału. Całkiem niedawno zgłosił się do nas klient, który planował sprzedać część nieruchomości rolnej inwestorowi. Bolączką nieruchomości był nieodpowiedni dla inwestora dostęp do drogi publicznej. Doradziliśmy wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną, mimo że wydzielana część miała mieć mniej niż 0,3 ha. Dzięki temu działka rolna zyskała odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a transakcja doszła do skutku.

Ad D. przypadki wskazane w art. 95 u.g.n.

Artykuł 95 u.g.n. przewiduje dość szeroki, dodatkowy katalog sytuacji, w których można dokonać podziału niezależnie od ustaleń planów miejscowych czy decyzji o warunkach zabudowy. Są to przypadki szczególne, takie jak zniesienie współwłasności, realizacja roszczeń wynikających z odrębnych ustaw, przekształcenie użytkowania wieczystego czy też wydzielenie działki objętej decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przykładowo, Kancelaria prowadziła sprawę, w której nasza Klientka – spadkobierczyni działki zabudowanej dwoma legalnie wybudowanymi budynkami – wystąpiła o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności między nią a rodzeństwem. Mimo że jedna z wydzielonych działek miała tylko 28 arów, organ zatwierdził projekt z powołaniem na art. 95 pkt 1 u.g.n., ponieważ podział miał na celu umożliwienie każdemu ze współwłaścicieli niezależne korzystanie z budynków.

Choć są to dość rzadkie przypadki, warto niekiedy sprawdzić czy w naszej sprawie nie mogą znaleźć zastosowania. W art. 95 u.g.n. wskazano, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego czy decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków
2. wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze
3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa
4. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw
5. realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
6. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych
7. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej
8. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej
9. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
10. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
11. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (Dz. U. z 2024 r. poz. 578)
12. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o inwestycjach w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie
13. wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego
14. wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych

O czym trzeba pamiętać przy podziale działki rolnej mniejszej niż 30 arów?

W praktyce kluczowe są w szczególności:

1. dokładna analiza stanu prawnego działek (stan ten ustala się, badając szereg czynników, w tym akty prawa miejscowego, księgi wieczyste itd., w czym również pomagamy)

2. zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji geodezyjnej (wskazówki, w jaki sposób uzyskać tę dokumentację, znajdziesz na rządowej stronie: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-materialy-geodezyjne-i-kartograficzne)

3. znalezienie i uzasadnienie przesłanki, na podstawie której działka poniżej 30 arów ma zostać wydzielona (przesłanki te opisaliśmy wstępnie powyżej)

4. zlecenie sporządzenia odpowiedniego projektu podziału nieruchomości przez uprawnionego geodetę (geodetę możemy niekiedy polecić, jednak miejscowego specjalistę wyszukać możesz też na rządowej stronie https://znajdzgeodete.gugik.gov.pl)

5. zgoda właściwego organu gminy (projekt podziału musi zostać zaopiniowany pozytywnie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta).

Przy planowaniu podziału gruntów rolnych, warto skorzystać z pomocy kancelarii, która specjalizuje się w prawie nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości rolnych. Pozwoli to uniknąć błędów formalnych i zwiększy szansę na skuteczne przeprowadzenie podziału, nawet jeśli dotyczy działek poniżej 30 arów. 

Niezbędne jest w takiej sprawie oczywiście skorzystanie z usług uprawnionego geodety, jednak rola prawnika sprowadza się do zaplanowania całego procesu podziału działki rolnej z uwzględnieniem uwarunkowań prawnych. Niejednokrotnie w swojej praktyce widzieliśmy przypadki, w których przeprowadzenie podziału okazało się w istocie nieprzydatne biznesowo, z uwagi na kwestie stricte prawne, a niemałe koszty związane z przeprowadzeniem podziału nie przynosiły planowanych korzyści. 

Podział działki rolnej poniżej 0,3 ha – co warto zapamiętać?

Podział działki rolnej na mniej niż 30 arów jest możliwy, ale wyłącznie w ściśle określonych przypadkach. Warto pamiętać, że:

• zasada jest taka, iż działki rolne po podziale nie mogą mieć mniej niż 0,3 ha, ale przepisy przewidują ważne wyjątki

• podział na działki mniejsze niż 30 arów jest dopuszczalny m.in. przy powiększaniu sąsiedniej nieruchomości, regulacji granic, wydzieleniu drogi wewnętrznej czy w przypadkach określonych w art. 95 u.g.n.

• kluczowe jest dobre uzasadnienie celu podziału – np. wydzielenie pod drogę publiczną albo zniesienie współwłasności

• procedura wymaga sporządzenia projektu podziału przez uprawnionego geodetę i uzyskania zgody wójta, burmistrza lub prezydenta miasta 

• współpraca z prawnikiem i geodetą może pomóc uniknąć kosztownych błędów i przeprowadzić proces sprawnie oraz bezpiecznie

Jeśli planujesz sprzedaż ziemi rolnej i chcesz zwiększyć jej atrakcyjność poprzez podział – skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację i pomożemy dobrać optymalne rozwiązanie, zgodne z prawem i obranymi przez Ciebie celami.