Czego dowiesz się z tego artykułu?
Chcesz podzielić działkę rolną? Niezależnie od tego czy planujesz przekazać jej część rodzinie, sprzedać fragment gruntu, czy tylko uporządkować granice, musisz wiedzieć, że podział działki rolnej obwarowany jest szczególnymi przepisami. W artykule omawiamy, jakie są warunki takiego podziału, kiedy działkę można podzielić na mniej niż 0,3 ha (nie zawsze jest to zabronione) oraz z jakimi kosztami należy się liczyć. Dowiesz się też, jak wygląda procedura krok po kroku i dlaczego warto skorzystać z pomocy adwokata. Mimo tego, że procedura wydaje się być skomplikowana, z fachową pomocą bardzo często udaje się ją przeprowadzić sprawnie, nawet jeśli początkowo Klientowi wydawało się to zbyt skomplikowane.
Poniżej wyjaśniam, jak – krok po kroku – przeprowadzić podział działki rolnej unikając błędów – po to, aby zmaksymalizować swoje korzyści.
(A gdybyś miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj z autorem)
Dlaczego czasem warto podzielić nieruchomość rolną, aby zwiększyć jej wartość?
Obrót, w tym sprzedaż nieruchomości rolnych jest w Polsce utrudniony, głównie w związku
z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, o czym pisaliśmy już tym artykule o sprzedaży ziemi rolnej. Również posiadanie nieruchomości o charakterze rolnym wiąże się z pewnymi ograniczeniami w wykorzystaniu, np. z ograniczeniami w zabudowie, w zmianie przeznaczenia na inne niż rolne, z koniecznością wyłączania z produkcji rolnej.
Pomimo tych ograniczeń, nieruchomości rolne często są obiektem pożądania inwestorów, którzy chcą je wykorzystać dla celów nierolniczych. Dzieje się tak przykładowo przez atrakcyjną lokalizację nieruchomości rolnych, odpowiednią powierzchnię do zamierzenia inwestycyjnego czy wreszcie przez atrakcyjną cenę (nieruchomości rolne pozostają zdecydowanie tańsze, niż te o przeznaczeniu budowlanym).
Właśnie podział nieruchomości rolnej staje się czasem tym stosunkowo prostym i niedrogim zabiegiem, wystarczającym do tego, aby nieruchomość rolna stała się bardziej atrakcyjna rynkowo. Mniejsze parcele łatwiej sprzedać, a cena za metr kwadratowy bywa wtedy wyższa. Dodatkowo, podział przez wydzielenie części działki pod drogi wewnętrzne czy w celu uporządkowania granic zwiększa atrakcyjność gruntu dla kupujących. W niektórych przypadkach mniejsze, dobrze ukształtowane działki łatwiej natomiast przeznaczyć pod zabudowę siedliskową, gospodarczą czy inwestycyjną.
Planujesz podzielić nieruchomość rolną?
Kliknij tutaj, żeby zapoznać się z typowymi problemami, które rozwiązujemy w takich sprawach lub skonsultuj się bezpośrednio z ekspertem – mec. Sławomirem Perdochem.
Kiedy konieczny jest administracyjny (decyzyjny) podział nieruchomości, a kiedy możliwy jest podział rolny (geodezyjny, uproszczony)
Uporządkujmy najpierw tryby podziału nieruchomości. Pierwszy, znajdujący zastosowanie w większości przypadków, to tzw. tryb administracyjny (decyzyjny), który dla skutecznego podziału nieruchomości wymaga uzyskania decyzji administracyjnej odpowiedniego organu. Drugi tryb nazywany jest trybem rolnym, geodezyjnym lub uproszczonym.
W pewnym skrócie – można poprzestać na tym, że tryb rolny dopuszcza się wyjątkowo, jeśli podział nie spowoduje konieczności wydzielenia nowych dróg, a podziałowi ma podlegać nieruchomość przeznaczona w planie miejscowym na cele rolne lub leśne (a w razie braku planu – wykorzystywana na cele rolne lub leśne) i jeśli działki powstałe wskutek podziału będą większe niż 0,3000 ha (30 arów).
Podział działki rolnej w trybie administracyjnym – krok po kroku
Jeśli podział nieruchomości podpada pod tryb administracyjny, to dla jego przeprowadzenia konieczne są niżej opisane działania.
- W pierwszej kolejności należy sporządzić wstępny projektu podziału nieruchomości.
- Po sporządzeniu projektu podziału nieruchomości, należy złożyć wniosek do odpowiedniego organu (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości. Żądanie właściciela musi być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy. Warto jeszcze przed podjęciem decyzji i podziale nieruchomości rolnej pamiętać w szczególności o tym, że dzielenie działek przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy jest bardzo ryzykowne (a nie zawsze
w ogóle dopuszczalne). Wielu moich klientów popełniło ten błąd, ponosząc koszty i nie uzyskując ostatecznie warunków zabudowy zgodnych z ich pierwotnym zamiarem.
- Kolejnym krokiem jest wydanie opinii organu o wstępnym projekcie podziału. Organ bada m. in. zgodność projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz z innymi przepisami szczególnymi.
- W razie uzyskania pozytywnej opinii nt. wstępnego projektu podziału działki, uprawniony geodeta winien opracować operat podziału nieruchomości. Operat ten geodeta przedkłada następnie do właściwego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (geodetę możemy niekiedy polecić, jednak miejscowego specjalistę wyszukać możesz też na rządowej stronie https://znajdzgeodete.gugik.gov.pl)
- Dopiero prawidłowo opracowane i przyjęte do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej
i Kartograficznej dokumenty, opatrzone klauzulą potwierdzającą, że operat przyjęto do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, stanowią podstawę do wydania przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości.
- Po wykonaniu wszystkich ww. czynności, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Po wydaniu tego rodzaju pozytywnej decyzji, może dojść do wyznaczenia
i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznym.
Podział działki rolnej w trybie rolnym – krok po kroku
Tryb rolny podziału nieruchomości, jest uproszczony w stosunku do administracyjnego. To dlatego, że nie podlega pod rygory podziału nieruchomości opisane powyżej, które wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ten tryb rolny, uproszczony, można stosować do gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne (a w razie braku planu – wykorzystywanych na cele rolne lub leśne). Nawet jednak, gdy grunt jest przeznaczony na cele rolne lub leśne, jego podział w trybie uproszczonym nie jest możliwy w każdym przypadku.
Przepisy u.g.n. dotyczące podziału nieruchomości (a więc tryb „zwykły”, administracyjny, a nie uproszczony), trzeba zastosować do nieruchomości rolnych i leśnych przykładowo, jeśli:
- dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych;
- dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 30 arów (o tego rodzaju sytuacji piszę szerzej poniżej).
Trybu rolnego nie zastosujemy, a podział działki rolnej będzie należało przeprowadzić w trybie „administracyjnym” także w wtedy, gdy nieruchomość została przeznaczona w planie miejscowym nie tylko na cele role i leśne, ale także na inne cele, np. przemysłowe czy rekreacyjne.
W razie możliwości skorzystania z dobrodziejstw trybu rolnego, procedura podziału działki rolnej sprowadza się właściwie do tego, że:
- uprawniony geodeta sporządzi mapę z projektem podziału nieruchomości,
- Państwowy Zasób Geodezyjno-Kartograficzny przyjmie tę mapę do swojego zbioru,
- właściciel nieruchomości ujawni następnie zmiany w księdze wieczystej nieruchomości.
Czym zasadniczo różni się administracyjny podział nieruchomości od podziału rolnego?
W trybie rolnym nie ma potrzeby występowania z wnioskiem do organu i nie jest prowadzone w związku z tym postępowanie administracyjne. Nie ma też wymogu sporządzania wstępnego projektu podziału, ani uzyskiwania jakichkolwiek opinii organu – toteż organy nie mogą zakwestionować wielkości czy kształtu wydzielonych działek (oczywiście, jeśli nie będą mniejsze niż 30 arów). Co ciekawe, jeśli nieruchomości powstałe na skutek podziału działki rolnej będą miały powierzchnię mniejszą niż 3 000 m2, podział może być zrealizowany, jednak jedynie w ściśle określonych przypadkach (o czym szerzej poniżej). Pomijamy w tym miejscu różnice w pracy geodety pomiędzy procedurą administracyjną a rolną. Istotne jest jednak to, że w trybie uproszczonym, rolnym, nie ma potrzeby oczekiwania na wydanie decyzji przez organ i nie jesteśmy uzależnieni od sprawności działania organu (bądź jej braku) i jego stanowiska co do planowanego podziału.
Kiedy możliwy jest podział działki rolnej na działki mniejsze niż 30 arów?
Podział na działki mniejsze niż 30 arów jest co do zasady zabroniony w przypadku gruntów rolnych (lub leśnych). Dokonanie podziału jest możliwe tylko w sytuacjach szczególnych. W przypadku podziału gruntów rolnych na działki poniżej 3000 m2 ograniczenia wynikają wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami – w szczególności z art. 92 ust. 2a tej ustawy. Wydzielenie z nieruchomości rolnych lub leśnych działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest możliwe jedynie:
- na powiększenie sąsiedniej nieruchomości;
- celem dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami;
- pod drogi wewnętrzne;
- w przypadkach wskazanych w art. 95 u.g.n.
W art. 95 u.g.n. wskazano, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu między innymi:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę (pod pewnymi dodatkowy warunkami),
- wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Artykuł 95 u.g.n. zawiera szerszy jeszcze katalog przypadków, w których może nastąpić podział nieruchomości rolnych na działki o powierzchni poniżej 30 arów. Warto z przepisem tym się zapoznać i zbadać czy nasza sytuacja nie podpada pod regulację z ww. przepisu. Przykładowo, jeden z naszych klientów, który miał problem prawny z dokonaniem podziału nieruchomości rolnej, był przekonany, że podział jest niemożliwy. Po dokonaniu jednak analizy sprawy okazało się, że podział działki rolnej na mniej niż 0,3 ha jest dopuszczalny, ponieważ miał być dokonany w celu zniesienia współwłasności zabudowanej co najmniej dwoma budynkami i zaszły wszystkie dodatkowe przesłanki z art. 95 u.g.n. Tym samym, klient mógł znieść współwłasność i podzielić działkę zgodnie z jego pierwotnym zamiarem.
O podziale działki rolnej poniżej 30 arów pisaliśmy szerzej w artykule, do którego przeczytania zachęcamy.
O czym warto wiedzieć przed podziałem nieruchomości rolnej?
Aby dobrze zaplanować i przeprowadzić proces podziału działki rolnej, warto wiedzieć także o kilku kluczowych kwestiach:
- Podział a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Podstawą do dokonania podziału nieruchomości, w tym nieruchomości rolnej jest analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; to z MPZP będzie wynikało czy działka ma charakter rolny i istnieje możliwości dokonania podziału uproszczonego, czy też nie, albo czy w ogóle przeprowadzanie podziału ma sens. MPZP określa również, jakie rodzaje działalności mogą być prowadzone na danym terenie; przy tym należy pamiętać, że podział nieruchomości musi pozostawać zgodny z MPZP. W razie braku MPZP, przed przystąpieniem do podziału nieruchomości, często (choć nie zawsze) konieczne będzie wystąpienie o wydanie warunków zabudowy, co z pewnością wydłuży cały proces.
- Zgoda KOWR na sprzedaż po podziale
Jeśli planujesz sprzedaż działek po podziale, konieczne może być uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na tego rodzaju sprzedaż, zwłaszcza jeśli zamierzasz uczynić to przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości rolnej. Warto przed rozpoczęciem procedury zbadać czy przeprowadzenie podziału będzie celowe w kontekście późniejszej sprzedaży. Sprzedaż gruntu rolnego, zwłaszcza przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia, to kwestia złożona zarówno pod kątem cywilnoprawnym, jak i podatkowym. Pisaliśmy o tym szerzej w tym artykule, do którego odsyłamy.
Ile kosztuje podział nieruchomości rolnej?
Trudno w sposób generalny oszacować koszt podziału. Zależy to od indywidualnych okoliczności sprawy, w tym także od powierzchni dzielonej nieruchomości, ilości parceli powstających na skutek podziału i od warunków miejscowych, specyficznych dla danej działki. W nieskomplikowanych przypadkach koszt ten nie przekroczy kilku tysięcy złotych, ale może osiągnąć kilkanaście, czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w skomplikowanych przypadkach dużych działek dzielonych na dziesiątki mniejszych.
Ile trwa podział nieruchomości rolnej?
Podział nieruchomości to proces dość czasochłonny, chociaż jego długość zależy od trybu podziału. Jeśli skorzystamy z trybu uproszczonego, to podział powinien zająć 2-3 miesiące, jeśli pozostaje nam konieczność skorzystania z trybu administracyjnego, powinniśmy zaplanować na niego czas co najmniej około 6 miesięcy. I są to szacunki oparte na moich doświadczeniach, przy podziałach, w których nie natrafiliśmy na żadne obiektywne przeszkody, czy w których nie przydarzyły się błędy urzędników lub geodetów.
W każdym przypadku należy jednak mieć na względzie to, że podział powinien być zaplanowany na długo przed planowaną sprzedażą nieruchomości. Zlecenie podziału w sytuacji, w której występuje presja czasu ze strony nabywcy, może poskutkować co najmniej niepotrzebnym stresem, a niejednokrotnie skutkowało niedojściem do skutku transakcji.
Podział nieruchomości rolnej – co warto zapamiętać?
Podział działki rolnej może znacząco zwiększyć jej wartość i ułatwić sprzedaż, jednak wymaga odpowiedniego przygotowania i znajomości przepisów. Kluczowe jest rozróżnienie dwóch trybów podziału: administracyjnego i uproszczonego (rolnego), z których każdy ma inne wymogi formalne, czas realizacji i koszty. Z tego artykułu dowiedziałeś się, kiedy możliwy jest podział bez decyzji administracyjnej, jak uniknąć błędów formalnych oraz jakie warunki muszą być spełnione przy podziale działek mniejszych niż 30 arów.
Podział nieruchomości to często pierwszy krok do atrakcyjnej i dochodowej sprzedaży ziemi rolnej. Warto go dobrze zaplanować, by nie utracić potencjalnych korzyści. Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach rolnych. W takim przypadku polecamy rozmowę z naszym ekspertem, mecenasem Sławomirem Perdochem, z którym można skontaktować się na poniższe dane.
