Sprzedaż ziemi rolnej – jak zrobić to skutecznie i bezpiecznie?

Czego dowiesz się z tego artykułu?

W tym artykule podpowiadamy, jak skutecznie sprzedać ziemię rolną, minimalizując ryzyko błędów
i niepotrzebnych kosztów. Dowiesz się także, jakie przepisy prawne warto uwzględnić, aby transakcja przebiegła bezproblemowo i bez narażania zbywcy na niepotrzebne ryzyka prawne.

Nasze uwagi i wskazówki prezentujemy z uwzględnieniem wieloletniej praktyki Kancelarii, podczas której doradzaliśmy wielokrotnie przy transakcjach sprzedaży gruntów rolnych. Zapraszamy do czytania!

(A gdybyś miał pytania lub potrzebował dalszej pomocy, to kliknij tutaj i porozmawiaj z autorem)

O czym warto wiedzieć przed sprzedażą gruntu rolnego?

Obrót gruntami rolnymi w Polsce jest regulowany szeregiem przepisów zamieszczonych głównie
w ustawie z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprzedaż gruntów rolnych podlega pewnym ograniczeniom, szczególnie jeśli nabywca nie spełnia kryteriów tzw. „rolnika indywidualnego”. Co to oznacza w praktyce?

• Rolnikiem indywidualnym, zgodnie z przepisami ustawy, jest – w uproszczeniu – osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym bądź samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha.

• Osoba ta musi ponadto posiadać kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

• Ponadto, aby podpadać pod definicję rolnika indywidualnego, przez ww. okres rolnik musi osobiście prowadzić to gospodarstwo.

Wymogów zatem – co do potencjalnego nabywcy – jest wiele. Poza rolnikami indywidualnymi grunty rolne nabyć można w zasadzie jedynie po spełnieniu określonych warunków i wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR. Jednocześnie, istnieje szereg wyjątków, które opisujemy w pkt. 2 poniżej.

Kwestie te należy zawsze zweryfikować. Wielokrotnie zdarzało się, że z pomocą Kancelarii udawało się bowiem znaleźć sposób na to, aby doprowadzić do transakcji mimo tego, że druga strona nie miała statusu rolnika indywidualnego, korzystając z szeregu wyżej wspomnianych wyjątków.

Z drugiej strony, w naszej niedawnej sprawie mieliśmy też sytuację, w której nabywca trafił do nas już po uzgodnieniu szczegółów transakcji z kupującym, a po weryfikacji dokumentów przez Kancelarię okazywało się, że ten kupujący nie jest w ogóle uprawniony do nabycia nieruchomości. Powodowało to stratę czasu i kosztów także dla zbywcy, czego można było uniknąć, ustalając wcześniej właściwie sytuację prawną obu stron transakcji.

Wbrew pozorom, ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi to problem nie tylko nabywcy, ale i zbywcy – żadna ze stron transakcji sprzedaży gruntu rolnego nie chce przecież, aby umowa „upadła”, tj. stała się nieskuteczna bądź nieważna albo aby występowało ryzyko prawne upadku takiej umowy w przyszłości. Warto zatem mieć te wymagania na uwadze już na etapie przystępowania do wstępnych rozmów z potencjalnym nabywcą.

Wymogi formalne przed sprzedażą w 3 krokach

Zanim przejdziesz do właściwej transakcji, należy zadbać o podstawowe formalności, które wskazujemy poniżej.

Krok #1: Uzyskaj wypis z rejestru gruntów

Jest to podstawowy dokument, który potwierdza dane dotyczące działki. Wypis ten jest w zasadzie niezbędny, aby notariusz mógł sporządzić akt notarialny. Procedura uzyskania takiego rejestru jest nieskomplikowana. Należy wystąpić z wnioskiem w formie pisemnej bądź elektronicznej i uiścić stosowną, niewysoką opłatę (około 150 zł). Szczegółowo wszystkie kroki, które należy podjąć, opisano w oficjalnym Serwisie Rzeczypospolitej Polskiej, w artykule dostępnym pod tym adresem.

Krok #2: Zweryfikuj stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej

Upewnij się, że działka nie jest obciążona hipoteką, służebnościami ani innymi roszczeniami osób trzecich, albowiem mogłoby to utrudnić sprzedaż. System elektronicznego przeglądania ksiąg wieczystych jest darmowy i dostępny na portalu https://ekw.ms.gov.pl/.

Wydaje się być to oczywiste, ale doświadczenie pokazuje nam, że wielu naszych klientów nie wie albo w ogóle o tym, że taka możliwość istnieje, albo że jest darmowa. Klienci często nie zdają sobie także sprawy z tego, że księga wieczysta ich nieruchomości wykazuje określone obciążenia.

Krok #3: Sprawdź plan miejscowy (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego)

Niektóre działki mogą podlegać ograniczeniom wynikającym z lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, co może wpływać na wartość i przeznaczenie ziemi – warto zorientować się jakie przeznaczenie dla Twoich gruntów przewidziano w aktach prawa miejscowego.

W przypadku, gdy po nabyciu nieruchomości przez Ciebie, uchwalono plan miejscowy,
w którym nieruchomość została przeznaczona na cele inne, niż rolne, nie ma przykładowo zastosowania wymóg prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat i zakaz zbywania tej nieruchomości w ww. okresie.

Uchwała rada gminy o planie miejscowym jest publikowana w dzienniku urzędowym województwa. Dziennik Urzędowy Województwa Wielkopolskiego jest dla przykładu publikowany na tej stronie.

Poglądowo możesz także sprawdzić czy plan miejscowy obowiązuje na obszarze właściwym dla Twojej nieruchomości w tzw. Geoportalu Otwartych Danych Przestrzennych. Dane tam zamieszczone jednakże zawsze należy zweryfikować z treścią uchwały – tylko ona jest bowiem źródłem prawa.

Z doświadczenia Kancelarii wynika, że kwestie oczywiste dla prawników, często sprawiają problemy osobom, które na co dzień prawa nie praktykują. Wielokrotnie zdarzało się nam przykładowo, że osoba, która chciała zbyć nieruchomość rolną, sama nie była ujawniona w księdze wieczystej (ponieważ nie przeprowadziła postępowania spadkowego bądź nie złożyła wniosku do właściwego wydziału ksiąg wieczystych). Z naszą pomocą udało się ostatnio „wyprostować” sytuację prawną takiego klienta, jeszcze zanim zraził do siebie potencjalnego nabywcę. Warto więc zadbać o uporządkowanie tych formalności, albowiem nawet proste problemy prawne, których nie rozwiążemy przed sprzedażą, mogą zepsuć całą transakcję.

Jakie są wyjątki od stosowania ograniczeń w sprzedaży nieruchomości rolnych?

Choć ograniczeń w obrocie nieruchomościami jest wiele, na szczęście nie zawsze mają zastosowanie. Istnieją sytuacje, wymienione przykładowo poniżej, w których naszym nabywcą nie musi być rolnik indywidualny. Warto zawsze sprawdzić czy taka sytuacja nie zachodzi i w Twojej sprawie.

Ograniczenia wyżej opisane nie mają bowiem zastosowania choćby wtedy, gdy do nabycia nieruchomości dochodzi:

• przez osobę bliską zbywcy,
• w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
• w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
• w wyniku podziału albo łączenia spółek handlowych,
• w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
• jeśli jej powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha.

Warto mieć na uwadze, że katalog wyłączeń jest dość szeroki, a kwestie te warto w każdym przypadku szczegółowo przeanalizować. Wielokrotnie zgłaszali się do nas Klienci, którzy nie wiedzieli o istnieniu wyżej zaprezentowanych wyjątków, a nawet jeśli mieli taką świadomość, nie zawsze byli w stanie ocenić czy pod dany wyjątek podpadają. Z pomocą w takiej sytuacji mogą przyjść wyspecjalizowani prawnicy, posiadający praktykę w danej dziedzinie prawa. Przepisy prawne, także te ustanawiające wyżej opisane wyjątki, podlegają bowiem zawsze interpretacji. Ta nie zawsze jest prosta, ponieważ życie pisze scenariusze zazwyczaj bogatsze, niż te podstawowe, przewidziane wprost w przepisach.

Sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat – co musisz wiedzieć?

Jeśli nabyłeś działkę rolną i nie upłynęło jeszcze 5 lat, warto być szczególnie uważnym. Zgodnie
z przepisami tzw. ukur (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego), nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. W przypadku osoby fizycznej istnieje wymóg prowadzenia gospodarstwa osobiście.

W okresie tym więc nabyta ziemia rolna nie może być sprzedana (ani zbyta w inny sposób). Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę na taką transakcję jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Oczywiście i ta zasada doznaje pewnych ograniczeń – wymogu osobistego prowadzenia gospodarstwa nie stosuje się w przypadku gdy przykładowo:

• grunt rolny zostanie sprzedany na rzecz osoby bliskiej,
• do nabycia dojdzie w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
• nieruchomość ma powierzchnię poniżej 1 ha, a w dniu zbycia była położona w granicach administracyjnych miasta,
• nieruchomość nabyto w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
• nieruchomość nabyto w drodze zasiedzenia.

Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od jej nabycia jest problematyczna z punktu widzenia przepisów podatkowych. Choć sprawa ta jest dość skomplikowana, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości przed upływem tego terminu może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego (tzw. PIT). Podatek ten wynosi 19% od dochodu, który osiągnąłeś ze sprzedaży. Szerzej piszemy o tym w pkt. 5 poniżej.

Jak przebiega sprzedaż ziemi rolnej poniżej 1 ha?

Jeżeli sprzedajesz działkę rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha, masz pewne ułatwienia w procesie transakcji.

Przepisy nie wymagają, aby potencjalny nabywca był rolnikiem indywidualnym, zaś Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nie musi wyrażać zgody na nabycie nieruchomości. Co więcej, jeżeli w dniu nabycia nieruchomość była położona w granicach administracyjnych miasta, nabywca nie jest zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.

Jednocześnie, warto pamiętać, że nawet w przypadku nieruchomości o powierzchni do 1 ha, KOWR może przysługiwać (i przysługiwać zapewne będzie) prawo pierwokupu lub prawo nabycia. W takim wypadku, umowa sprzedaży ziemi rolnej powinna być warunkowa – inaczej okaże się nieważna.

Dopiero gdy powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości, którą zbywasz, jest mniejsza niż 0,3 ha, ograniczenia przestają Cię w zasadzie dotyczyć, a przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się. Pomimo więc uproszczonych zasad wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przy nieruchomości o powierzchni użytków rolnych powyżej 0,3 ha, a powierzchni całkowitej do 1 ha, nadal konieczne jest przedstawienie wszystkich wymaganych dokumentów. Nie uda się więc przeprowadzić sprzedaży bez wypisu z rejestru gruntów czy potwierdzenia prawa własności – w tym zakresie nic się nie zmienia.

Jakie podatki należy zapłacić od sprzedaży działki rolnej?

Sprzedaż działki rolnej może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego, szczególnie jeśli transakcja następuje przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości. Podstawowa stawka podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) wynosi 19% i jest liczona od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu działki.

Czy można uniknąć podatku od sprzedaży?

Są pewne wyjątki, które umożliwiają uniknięcie zapłaty podatku (bądź ograniczenie jego wysokości):

• Przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe – jeśli pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczysz na zakup innej nieruchomości mieszkalnej, masz prawo skorzystać z ulgi i uniknąć opodatkowania w określonej części.

• Sprzedaż w ramach najbliższej rodziny – sprzedaż działki na rzecz członka najbliższej rodziny (np. dziecko, rodzic) również może skutkować zwolnieniem z podatku, o ile transakcja spełnia odpowiednie warunki.

• Przeznaczenie gruntu na działalność rolniczą – w przypadku, gdy nabywca zamierza prowadzić na działce działalność rolniczą, może skorzystać z preferencji podatkowych, co może obniżyć koszty transakcji.

• Dziedziczenie – w przypadku sprzedaży działki odziedziczonej w spadku, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę̨.

Sprzedaż gruntu rolnego a VAT

W kancelarii obsługiwaliśmy również transakcje, w których sprzedaż ziemi rolnej była opodatkowana podatkiem VAT. Jeden z naszych klientów – przykładowo – sprzedawał część gruntów wchodzących wcześniej w skład gospodarstwa rolnego spółce, która zamierzała wybudować na nich w przyszłości centrum magazynowe. Otóż z interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, wydanej
w przedmiotowej sprawie, wynikało, że ustawodawca w tym wypadku jednoznacznie wykluczył sprzedaż gruntów rolnych przeznaczonych pod zabudowę (terenów budowlanych) ze zwolnienia podmiotowego, a zatem transakcję należało opodatkować podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż ziemi rolnej ze spadku – na co zwrócić uwagę?

Sprzedaż ziemi odziedziczonej w spadku rządzi się nieco innymi prawami. Jak wspomniano powyżej,
można pod pewnymi warunkami uniknąć podatku. Niezbędne jest jednak zadbanie o kompleksowe uregulowanie kwestii spadkowych, albowiem sprzedaż ziemi rolnej jest często przedmiotem konfliktów spadkobierców.

W naszej praktyce wielokrotnie spotykaliśmy się już z sytuacjami, gdy nieuregulowanie kwestii spadkowych przed przystąpieniem do choćby wstępnych rozmów z nabywcami, doprowadzało do konfliktów, które kończyły się na drodze sądowej. Warto takiej sytuacji uniknąć i z wyprzedzeniem przeprowadzić wszelkie niezbędne postępowania i dopełnić formalności.

Procedury spadkowe a sprzedaż działki

Zanim sprzedaż działki rolnej odziedziczonej w spadku będzie możliwa, konieczne jest co do zasady przeprowadzenie postępowania spadkowego, które potwierdzi – w uproszczeniu – prawo własności.

W przypadku gdy spadkobierców jest wielu, a nie dokonano działu spadku, stwierdzając jedynie jego nabycie w postępowaniu przed sądem bądź poprzez uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia, ziemia rolna jest nadal przedmiotem współwłasności. W takim wypadku należy zadbać o to, aby pomiędzy współwłaścicielami była zgoda w zakresie warunków sprzedaży – co do zasady niemożliwe będzie zbycie gruntu rolnego w przypadku sprzeciwu chociażby jednego z nich. Warto upewnić się więc, że wszystkie osoby uprawnione do spadku wyrażą zgodę na sprzedaż ziemi rolnej. Jeśli występują na tym tle spory, warto rozważyć zniesienie współwłasności działki rolnej lub całego gospodarstwa rolnego przed sądem bądź umownie.

Co warto zapamiętać z tego artykułu?

Sprzedaż ziemi rolnej może być skomplikowanym procesem, jednak odpowiednie przygotowanie i znajomość kluczowych przepisów znacząco ułatwiają przebieg transakcji. Istotne jest, aby przed podjęciem decyzji o sprzedaży upewnić się, że zgromadziłeś wszystkie niezbędne dokumenty, ustaliłeś stan prawny swojej nieruchomości oraz zrozumiałeś przepisy, które mogą wpływać na Twoją sytuację.

Z tego artykułu dowiedziałeś się, jak przeprowadzić sprzedaż ziemi rolnej, jakie formalności są kluczowe oraz na jakie przepisy należy zwrócić uwagę, aby uniknąć komplikacji. Sprzedaż nieruchomości to niemalże zawsze transakcja o istotnym znaczeniu dla Twojego majątku.

Należy w każdym przypadku upewnić się, że po upływie czasu nabywca lub KOWR nie będą mieli podstaw, aby zgłaszać wobec Ciebie roszczenia bądź kwestionować ważność umowy, kiedy pieniądze ze sprzedaży zdążysz już spożytkować być może w inny sposób.

Jeżeli masz wątpliwości w tym zakresie, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie, aby mieć pewność, że transakcja jest w pełni legalna i bezpieczna. W takim przypadku polecamy rozmowę z naszym ekspertem, mecenasem Sławomirem Perdochem, z którym można skontaktować się bezpośrednio na poniższe dane.