Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przeprowadza się, gdy kilka osób ma udziały w jednej nieruchomości rolnej. Taka sytuacja często prowadzi do problemów praktycznych. Trudno podejmować decyzje dotyczące gospodarstwa, uzyskiwać niektóre dotacje, inwestować w jego rozwój czy sprzedać część ziemi bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Najczęściej dzieje się tak po dziedziczeniu albo przy podziale majątku po rozwodzie.
Wobec powyższego prawie każdy współwłaściciel stawia sobie pytanie: jak zakończyć współwłasność gospodarstwa rolnego w sposób możliwie dla mnie najkorzystniejszy? Dla jednych najważniejsze będzie zatrzymanie gospodarstwa i możliwość dalszego prowadzenia działalności rolniczej. Dla innych kluczowe będzie uzyskanie możliwie najwyższej spłaty za swój udział.
W tym artykule wyjaśniamy, jakie są sposoby zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, jak w praktyce zabezpieczyć swoje interesy i korzystnie przeprowadzić cały proces – niezależnie od tego, po której stronie sporu się znajdujesz.
Artykuł opiera się na doświadczeniu naszej kancelarii zdobytym zarówno podczas pracy z klientami, jak i przy prowadzeniu własnego gospodarstwa rolnego. Jeżeli znajdujesz się w podobnej sytuacji, możesz skonsultować z nami swoją sprawę – podpowiemy możliwe i najbardziej korzystne dla Ciebie rozwiązania.
Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego – jakie są sposoby?
Prawo przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego:
- podział fizyczny gospodarstwa między współwłaścicieli (z ewentualnymi dopłatami wyrównującymi wartości przyznanych części)
- przyznanie gospodarstwa jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych
- sprzedaż gospodarstwa i podział pieniędzy
Każde z tych rozwiązań może być korzystne – w zależności od sytuacji współwłaścicieli.
Podział gospodarstwa rolnego między współwłaścicieli
Jednak jak to często bywa w prawie – od zasady istnieją wyjątki. I właśnie one są kluczem do skutecznego zaplanowania podziału działki. Pierwszym sposobem zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego jest fizyczny podział gospodarstwa. Polega on na tym, że nieruchomość zostaje podzielona na kilka części, które trafiają do poszczególnych współwłaścicieli. Podobnie dzieje się z innymi składnikami majątku – na przykład maszynami rolniczymi czy innym sprzętem. Każdy ze współwłaścicieli staje się wtedy wyłącznym właścicielem swojej części podzielonego gospodarstwa.
Takie rozwiązanie jest korzystne zwłaszcza wtedy, gdy:
- kilku współwłaścicieli chce dalej prowadzić działalność rolniczą
- gospodarstwo jest na tyle duże, że podział nie utrudni jego funkcjonowania
Podział nie zawsze jest jednak możliwy. W praktyce ograniczeniem bywa m.in.:
- minimalna powierzchnia działki rolnej (najczęściej 0,3 ha),
- zasady prawidłowej gospodarki rolnej,
- przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tzw. ukur).
Także przy podziale fizycznym, zasądza się często dopłaty – jako wyrównanie dysproporcji między wartością przyznanych części gospodarstwa a wartością udziałów poszczególnych współwłaścicieli.
Często jednak fizyczny podział gospodarstwa rolnego prowadziłby do nadmiernego rozdrobnienia gruntów i okazuje się być nie tylko nieuzasadniony ekonomicznie, ale także niedopuszczalny np. z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki. Wtedy stosuje się inne rozwiązania, opisywane poniżej. O warunkach i procedurach związanych z podziałem działki rolnej szerzej piszemy w podlinkowanym artykule, do którego odsyłamy, jeśli interesuje Cię ta tematyka.
Chcesz uporządkować własność gospodarstwa?
Odziedziczyłeś gospodarstwo rolne, chcesz je przejąć po rozwodzie lub współwłaściciel blokuje decyzje dotyczące ziemi? Skonsultuj swoją sytuację z mec. Sławomirem Perdochem.
Przyznanie gospodarstwa jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych
Jeśli współwłaściciele nie porozumieją się co do sposobu zniesienia współwłasności, a podział fizyczny gospodarstwa rolnego, preferowany przez art. 211 k.c., byłby niedopuszczalny np. z powodu sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd może przyznać gospodarstwo jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Jak wynika z naszej wieloletniej praktyki, jest to najczęściej oczekiwane i stosowane rozwiązanie, które pozwala:
- zachować gospodarstwo w całości
- zakończyć konflikt między współwłaścicielami
- umożliwić dalsze prowadzenie produkcji rolnej.
Kto ma największą szansę na przejęcie gospodarstwa?
Sąd powinien przyznać gospodarstwo temu spośród współwłaścicieli, na którego wszyscy oni się zgodzą (o ile nie będzie to kolidowało z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego). Jeśli jednak nie ma co do tego zgody, w sprawach dotyczących gospodarstw rolnych bardzo ważny jest art. 214 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z tym przepisem, w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd powinien przyznać gospodarstwo rolne temu współwłaścicielowi:
- który prowadzi gospodarstwo albo
- który stale w nim pracuje.
Jeżeli takich osób jest kilka, sąd wybiera tę, która daje najlepszą gwarancję prawidłowego prowadzenia gospodarstwa. W praktyce oznacza to, że osoba faktycznie prowadząca gospodarstwo ma bardzo duże szanse na jego przejęcie.
Jak wygląda spłata przy zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego?
Jeżeli gospodarstwo zostaje przyznane jednemu współwłaścicielowi, pozostali otrzymują spłatę odpowiadającą wartości ich udziałów. Wysokość spłaty zależy przede wszystkim od:
- wartości gospodarstwa
- wysokości udziałów współwłaścicieli
Najczęściej wartość gospodarstwa ustalana jest na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który określa rynkową wartość nieruchomości i innych składników gospodarstwa. Dla wielu osób jest to najważniejszy element całego postępowania. Wyspecjalizowane w tematach związanych z rolnictwem kancelarie prawne mają wiedzę i doświadczenie, które pozwalają formułować odpowiednie wnioski dowodowe
i kwestionować niekorzystne opinie biegłych.
Jak zwiększyć lub zmniejszyć wysokość spłaty?
W zależności od sytuacji można dążyć do:
- uzyskania możliwie najwyższej spłaty, albo
- ograniczenia wysokości spłaty, jeżeli chce się przejąć gospodarstwo.
Istnieje kilka rozwiązań prawnych, które mogą znacząco wpłynąć na wysokość spłaty przy zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego. Wymieniamy je przykładowo poniżej.
Rozłożenie spłaty na raty
Zgodnie z art. 212 § 3 kodeksu cywilnego, sąd może rozłożyć spłatę na raty.
Sąd określa wtedy:
- terminy płatności
- wysokość rat
- sposób zabezpieczenia spłaty.
Dla osoby przejmującej gospodarstwo oznacza to możliwość spłaty z dochodów gospodarstwa. Dla współwłaściciela uprawnionego do spłaty ważne jest natomiast odpowiednie zabezpieczenie tej należności.
Obniżenie spłaty
W przypadku gospodarstw rolnych istnieje również możliwość obniżenia spłaty. Pozwala na to art. 216 § 2 kodeksu cywilnego.
Sąd może obniżyć spłatę, w szczególności jeżeli zapłata pełnej kwoty mogłaby zagrozić dalszemu prowadzeniu gospodarstwa. Przy ocenie bierze pod uwagę m.in.:
- typ i wielkość gospodarstwa
- jego stan
- sytuację majątkową współwłaścicieli.
Takie rozwiązanie stosuje się jednak co do zasady na wniosek uczestnika obciążonego spłatami i w praktyce jedynie, jeśli zostanie wykazane, że spłata pełnej wartości udziału zagraża prawidłowemu prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Sąd musi brać pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli, jednak mamy doświadczenie w prowadzeniu postępowań, w ramach których dochodziło do obniżenia spłaty wskutek sformułowanej przez nas argumentacji.
W jednej z prowadzonych przez nas spraw, w toku postępowania o podział majątku wspólnego małżonków, żona naszego klienta zażądała spłaty w wysokości połowy wartości gospodarstwa rolnego. W toku postępowania przedstawiliśmy jednak dowody i wyliczenia, które potwierdzały, że bez konieczności rozdrobnienia i sprzedaży znacznej części gruntów nie byłoby możliwe dokonanie spłaty w żądanej wysokości – a to zagroziłoby możliwości dalszego prowadzenia gospodarstwa. Udowodniliśmy dodatkowo wysokość nakładów poniesionych przez męża na gospodarstwo jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
W konsekwencji, sformułowaliśmy w postępowaniu wniosek o rozłożenie przez Sąd spłat na raty z ich jednoczesnym obniżeniem. Po zapoznaniu się z naszą argumentacją, przeciwnicy podjęli rozmowy ugodowe i udało nam się wynegocjować rozwiązanie, w ramach którego klient może dokonywać spłaty z bieżących dochodów, w dogodnych ratach, zachowując gospodarstwo w całości.
Rozliczenie nakładów na gospodarstwo
Jak wspomniano już powyżej, w wielu sprawach dotyczących zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, duże znaczenie mają także nakłady poniesione na to gospodarstwo.
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli:
- modernizował budynki
- inwestował w rozwój gospodarstwa
- ponosił koszty utrzymania
może żądać rozliczenia tych nakładów.
Często ma to duży wpływ na ostateczną wysokość spłat między współwłaścicielami i warto o tym pamiętać. rolnych, warto skorzystać z pomocy kancelarii, która specjalizuje się w prawie nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości rolnych. Pozwoli to uniknąć błędów formalnych i zwiększy szansę na skuteczne przeprowadzenie podziału, nawet jeśli dotyczy działek poniżej 30 arów.
Długotrwałość postępowania sądowego a taktyka negocjacyjna
Warto pamiętać, że sprawy o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego należą w praktyce do postępowań, które mogą trwać długo. Często konieczne jest przeprowadzenie kilku opinii biegłych – na przykład dotyczących wartości gospodarstwa, możliwości jego podziału czy rozliczenia nakładów poniesionych przez współwłaścicieli.
W toku takiego postępowania pojawia się również kwestia rozliczenia dochodów z gospodarstwa rolnego osiąganych przez jednego ze współwłaścicieli. Co do zasady dochody te powinny podlegać rozliczeniu między współwłaścicielami, jednak ustalenie ich wysokości bywa skomplikowane i dodatkowo wydłuża całe postępowanie.
Z tego powodu w wielu sprawach duże znaczenie ma odpowiednia strategia procesowa i negocjacyjna. Perspektywa kilkuletniego postępowania, licznych opinii biegłych oraz związanych z tym kosztów często skłania strony do poszukiwania rozwiązania ugodowego.
W naszej praktyce niejednokrotnie zdarzało się, że odpowiednio przygotowana argumentacja oraz przedstawienie realnego przebiegu postępowania prowadziły do rozpoczęcia rozmów ugodowych. Dzięki temu możliwe było wypracowanie korzystnych warunków spłaty lub rozliczeń między współwłaścicielami już na wczesnym etapie sprawy, bez konieczności prowadzenia wieloletniego i kosztownego postępowania sądowego.
Sprzedaż gospodarstwa i podział pieniędzy
Trzecim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż gospodarstwa rolnego i podział pieniędzy między współwłaścicieli.
Rozwiązanie to stosuje się przede wszystkim wtedy, gdy:
- żaden ze współwłaścicieli nie chce prowadzić gospodarstwa
- nie ma możliwości porozumienia
- podział fizyczny jest niemożliwy.
W postępowaniu sądowym sprzedaż odbywa się w drodze licytacji. W praktyce jest to zazwyczaj rozwiązanie najmniej korzystne, ponieważ cena sprzedaży w toku licytacji bywa niższa od wartości rynkowej gospodarstwa. Spotkaliśmy się wprawdzie z przypadkami, gdy udawało się pozyskać inwestora, który nabywał od współwłaścicieli całe gospodarstwo za odpowiednią, rynkową cenę. Taki sposób działania eliminował konieczność angażowania procedury licytacji, co pozwalało zaoszczędzić czas i koszty. Co do zasady jednak, jeśli nie pojawi się zdecydowany inwestor, zazwyczaj przedstawiony przez jednego ze współwłaścicieli, ten sposób zażegnania konfliktu bywa niemożliwy do przeprowadzenia.
Jeśli uważasz, że w Twojej sprawie sprzedaż ziemi rolnej mogłaby być optymalnym rozwiązaniem, to w podlinkowanym artykule opisaliśmy, w jaki sposób przeprowadzić ten proces skutecznie i zgodnie z prawem.
Podział gospodarstwa rolnego po rozwodzie
Jeżeli gospodarstwo było częścią majątku wspólnego małżonków, zazwyczaj konieczny jest podział majątku. W tego typu postępowaniach oprócz opisanych już wyżej instrumentów, możliwe jest zastosowanie mechanizmów, które pozwalają na poprawę sytuacji jednego z małżonków – na przykład poprzez uzyskanie orzeczenia ustalającego nierówne udziały w majątku wspólnym. O tym jednakże szerzej napiszemy w kolejnym artykule.
Podział gospodarstwa rolnego po śmierci właściciela
Najczęstszą przyczyną współwłasności jest dziedziczenie gospodarstwa rolnego. Jeżeli kilku spadkobierców otrzyma udziały w gospodarstwie, często pojawiają się problemy:
- trudności w podejmowaniu decyzji
- konflikty między rodzeństwem
- blokowanie sprzedaży ziemi.
Dlatego w wielu przypadkach najlepszym rozwiązaniem jest uporządkowanie sytuacji właśnie poprzez zainicjowanie postępowania o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego.
Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego – co warto zapamiętać?
Najważniejsze rzeczy, które warto wiedzieć:
- współwłasność gospodarstwa rolnego można znieść na trzy sposoby
- gospodarstwo może zostać przyznane osobie, która je prowadzi
- możliwe jest rozłożenie spłat na raty
- w wyjątkowych przypadkach sąd może obniżyć wysokość spłaty
- duże znaczenie ma rozliczenie nakładów na gospodarstwo
W sprawach dotyczących gospodarstw rolnych bardzo ważne jest odpowiednie przygotowanie strategii działania. Dobrze przeprowadzony proces zniesienia współwłasności pozwala zakończyć konflikt i zabezpieczyć przyszłość gospodarstwa. Od wielu lat pomagamy rolnikom przeprowadzać zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych w sposób, który pozwala zachować gospodarstwo albo uzyskać uczciwą spłatę udziału.
Jeśli chcesz uporządkować własność gospodarstwa – skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację i pomożemy dobrać optymalne rozwiązanie, zgodne z prawem i obranymi przez Ciebie celami.
