Obsługa prawna deweloperów

Jak przygotowaliśmy umowę deweloperską, która zabezpieczyła kolejne etapy inwestycji

Klient zgłosił się do nas w sprawie przygotowania kompletu dokumentów deweloperskich niezbędnych do rozpoczęcia sprzedaży inwestycji mieszkaniowej – w tym umowy rezerwacyjnej, prospektu informacyjnego i umowy deweloperskiej. Na etapie analizy założeń inwestycji okazało się, że jej realizacja planowana była na jednej działce, w kilku etapach. Takie rozwiązanie rodziło ryzyka. Po zakończeniu pierwszego etapu każdy nabywca lokalu mógłby bowiem blokować sprzedaż kolejnych mieszkań, a nawet skarżyć decyzje administracyjne dotyczące dalszej budowy.

Wyjaśniliśmy klientowi zagrożenia i przygotowaliśmy rozwiązanie pozwalające uniknąć problemów w przyszłości. Kluczowe było odpowiednie ukształtowanie struktury przedsięwzięcia i podział działki w taki sposób, aby każdy etap inwestycji powstawał na osobnej nieruchomości. Dzięki temu kolejne fazy mogły być realizowane i sprzedawane niezależnie, bez konieczności uzyskiwania zgód od wcześniejszych nabywców.

Efektem naszej pracy był nie tylko prawidłowo przygotowany komplet dokumentów, ale przede wszystkim spokojne i bezpieczne prowadzenie sprzedaży. Klient zyskał pewność, że nie pojawią się blokady ze strony właścicieli mieszkań z poprzednich etapów, co znacząco podniosło wartość i płynność całego przedsięwzięcia.

Jak dzięki przeprowadzeniu due diligence nieruchomości klient zaoszczędził 1,5 mln zł

Deweloper zgłosił się do nas z prośbą o przeprowadzenie badania prawnego nieruchomości typu due diligence. Upatrzona działka wyróżniała się bardzo korzystnymi parametrami zabudowy w relacji do ceny zakupu i na pierwszy rzut oka wyglądała na wyjątkową okazję inwestycyjną. Klient oczekiwał od nas kompleksowej weryfikacji czy założenia architektów co do możliwej zabudowy są realne, a także czy nie istnieją ukryte ryzyka mogące utrudnić przygotowanie lub realizację inwestycji.

W ramach naszego rozszerzonego badania prawnego przeanalizowaliśmy między innymi architektoniczną analizę chłonności oraz dostępność do mediów. Zidentyfikowaliśmy potencjalny problem z dostępem do sieci wodno-kanalizacyjnej, do której deweloper miał obowiązek podłączyć przyszłe budynki. Okazało się, że lokalny gestor nie był jej właścicielem – należała ona do innego dewelopera. Oznaczało to konieczność uzyskania jego zgody na podłączenie, a żądania finansowe z tego tytułu przekraczały 1,5 mln zł.

Dzięki naszej interwencji klient uniknął poważnej niespodzianki. Wyposażony w wiedzę o dodatkowych kosztach, przystąpił do renegocjacji ceny zakupu działki i skutecznie obniżył ją o kwotę odpowiadającą kosztom przyłączenia. W efekcie zyskał grunt wciąż atrakcyjny inwestycyjnie, ale już na uczciwych warunkach finansowych.

Jak dzięki stałej obsłudze prawnej deweloper szybko i spokojnie rozwiązał problem zalania osiedla

Jeden z naszych klientów stanął w obliczu poważnego kryzysu – intensywny, ponadnormatywny opad deszczu spowodował zalanie części nowo wybudowanego osiedla. W kilku budynkach wystąpiło zjawisko podsiąkania kapilarnego, a mieszkańcy zaczęli zgłaszać swoje obawy i roszczenia. Klient potrzebował natychmiastowej reakcji, aby uniknąć eskalacji sytuacji, sporów z nabywcami lokali oraz strat wizerunkowych.

Dzięki temu, że prowadziliśmy dla dewelopera stałą obsługę prawną, już od wczesnych godzin porannych zorganizowaliśmy spotkanie online, na którym ustaliliśmy strategię działań. Przygotowaliśmy klienta nie tylko pod kątem prawnym, ale także organizacyjnym i komunikacyjnym – tak, aby zachować dobre relacje z mieszkańcami. Równolegle podjęliśmy formalne działania wobec wykonawców, weryfikując przyczyny podsiąkania i egzekwując od nich stosowne obowiązki.

Nasze szybkie i kompleksowe działania sprawiły, że sytuację udało się opanować bez konfliktów i medialnych sporów. Klient zachował zaufanie mieszkańców, uporządkował relacje z wykonawcami i zminimalizował ryzyko dalszych roszczeń. Cały kryzys zakończył się sprawnie i bez strat wizerunkowych, co potwierdziło wartość stałej obsługi prawnej jako realnego wsparcia w nieprzewidzianych sytuacjach.

Jak wywalczyliśmy dla dewelopera uczciwy wykup sieci wodno-kanalizacyjnej

Nasz klient zrealizował dużą inwestycję mieszkaniową, w ramach której – zgodnie z wymaganiami gminy – wybudował sieć wodno-kanalizacyjną. Została ona włączona do użytkowania, a kolejne przyłącza zasilały budynki powstające na działkach dewelopera. Zgodnie z przepisami miejscowe przedsiębiorstwo wodociągów i kanalizacji było zobowiązane do wykupu tej sieci, jednak zaproponowało naszemu klientowi zaledwie 10% faktycznych nakładów poniesionych na jej budowę.

Sytuacja ta niosła poważne konsekwencje finansowe – deweloper, który zainwestował znaczące środki w infrastrukturę, miał odzyskać tylko ułamek rzeczywistych kosztów. Przygotowaliśmy dla niego szczegółowe wezwanie do wykupu, w którym sformułowaliśmy konkretne roszczenia zarówno co do wysokości należnej ceny, jak i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z sieci przez przedsiębiorstwo komunalne.

Nasze działania doprowadziły do negocjacji, które zakończyły się korzystnym porozumieniem. Klient uzyskał wykup na poziomie kilkuset tysięcy złotych wyższym, niż pierwotnie proponowano. Dzięki temu odzyskał znaczną część poniesionych kosztów, a całe przedsięwzięcie inwestycyjne stało się dla niego znacznie bardziej opłacalne.

Jak pomogliśmy deweloperowi uzyskać warunki zabudowy mimo sprzeciwu gminy

Nasz klient planował budowę budynku wielorodzinnego na atrakcyjnej działce położonej w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jednak spotkał się z odmową. Gmina uznała, że inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji funkcji, choć analogiczne budynki znajdowały się po drugiej stronie ulicy. Dla klienta była to decyzja niezrozumiała i blokująca realizację planów inwestycyjnych.

Podjęliśmy się reprezentacji dewelopera w sporze z organami administracji. W odwołaniu wykazaliśmy, że przepisy dotyczące kontynuacji funkcji należy interpretować szerzej, z uwzględnieniem całego układu urbanistycznego w obszarze. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało jednak odmowę gminy, dlatego nie poprzestaliśmy na tym etapie i skierowaliśmy sprawę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Sąd uchylił obie wcześniejsze decyzje i jednoznacznie potwierdził nasze stanowisko – kontynuacja funkcji w tym przypadku występowała. Dzięki temu nasz klient mógł kontynuować proces inwestycyjny zgodnie z pierwotnym planem, zyskując czas, pewność prawną i realną możliwość realizacji projektu o znacznej wartości rynkowej.

Jak pomogliśmy deweloperowi dojść do porozumienia z sąsiadami i uratować pozwolenie na budowę

Nasz klient, realizujący inwestycję mieszkaniową, napotkał poważną przeszkodę – sąsiedzi postanowili zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę. Konflikt groził wstrzymaniem całego projektu, a to oznaczało nie tylko dodatkowe koszty, lecz także ryzyko utraty wiarygodności wobec nabywców mieszkań i partnerów biznesowych.

Podjęliśmy się reprezentacji klienta i rozpoczęliśmy negocjacje z sąsiadami. Najpierw szczegółowo przeanalizowaliśmy zarzuty zawarte w skargach, aby zrozumieć, jakie były ich faktyczne oczekiwania. Następnie zaproponowaliśmy wprowadzenie modyfikacji w planie zagospodarowania, polegających na wizualnym oddzieleniu osiedla od działek sąsiednich. Ponieważ ta propozycja została odrzucona, na kolejnym spotkaniu przedstawiliśmy mocniejsze argumenty, wskazując m.in. na nielegalną zabudowę na działkach sąsiadów oraz brak uregulowania służebności w zakresie mediów. Jednocześnie zadeklarowaliśmy, że nasz klient gotów jest pomóc w uporządkowaniu tych spraw, jeśli sąsiedzi wycofają swoje zastrzeżenia.

Ostatecznie udało się zawrzeć porozumienie, które zakończyło spór i pozwoliło kontynuować inwestycję bez dalszych przeszkód formalnych. Klient zyskał bezpieczeństwo prawne i możliwość realizacji projektu zgodnie z harmonogramem, a sąsiedzi uporządkowali status swojej nieruchomości – obie strony wyszły z konfliktu zwycięsko.

Jak pomogliśmy deweloperowi zakończyć inwestycję w terminie mimo konfliktu z generalnym wykonawcą?

Do naszej kancelarii zgłosił się deweloper, który napotkał na trudności w relacjach z generalnym wykonawcą odpowiedzialnym za realizację dużego projektu mieszkaniowego. Choć wykonawca prowadził prace zgodnie z projektem i nie było zastrzeżeń co do jakości robót, znacząco opóźniał tempo prac. Klient znalazł się w trudnym położeniu – z jednej strony nie chciał usuwać generalnego wykonawcy z budowy, aby nie ryzykować dalszych komplikacji, a z drugiej obawiał się, że niedotrzymanie terminu zakończenia inwestycji spowoduje naliczenie wysokich kar umownych.

Podjęliśmy się reprezentacji klienta w negocjacjach z generalnym wykonawcą. Po analizie sytuacji wypracowaliśmy kompromis: część zakresu prac została wyłączona z umowy głównego wykonawcy i zlecona innym, niezależnym podwykonawcom. Równolegle zmodyfikowaliśmy mechanizm rozliczeń pomiędzy stronami, tak aby motywował wykonawcę do przyspieszenia realizacji pozostałych prac. Dzięki temu udało się zarówno odciążyć generalnego wykonawcę, jak i zwiększyć efektywność całego procesu budowlanego.

Ostatecznie inwestycja została ukończona w terminie, co pozwoliło klientowi uniknąć kosztownych kar i zachować wiarygodność wobec nabywców lokali. Satysfakcję odczuły obie strony – wykonawca otrzymał wynagrodzenie na uczciwych zasadach, a deweloper mógł z powodzeniem zakończyć projekt i rozpocząć sprzedaż mieszkań zgodnie z harmonogramem.

Jak uporządkowaliśmy strukturę biznesową spółek dewelopera i ograniczyliśmy jego ryzyka

Do naszej kancelarii zgłosił się deweloper zainteresowany pomocą prawną związaną z przygotowaniem wzoru umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego. Jego działalność dynamicznie się rozwijała – miał już na koncie trzy zakończone inwestycje, z czego dwie pozostawały jeszcze w okresie rękojmi, czwartą właśnie realizował, a kolejne dwie były w fazie przygotowań.

W trakcie realizacji zlecenia zauważyliśmy, że struktura spółek, w ramach których działał, nie była optymalna. Z jednej strony narażała go na zwiększoną odpowiedzialność za zakończone projekty, z drugiej – nie pozwalała wykorzystać dostępnych rozwiązań podatkowych. Przygotowaliśmy dla klienta kompleksową propozycję przebudowy organizacji jego biznesu, opartą na modelu holdingowym i wykorzystaniu fundacji rodzinnej jako elementu zabezpieczającego majątek.

Wdrożenie nowej struktury pozwoliło klientowi znacząco zminimalizować ryzyka związane z prowadzoną działalnością, a jednocześnie zoptymalizować jej koszty podatkowe. Dzięki naszym działaniom deweloper zyskał większe bezpieczeństwo prawne oraz solidne podstawy do dalszego rozwoju, bez obaw o konsekwencje wcześniejszych przedsięwzięć.

Jak pomogliśmy deweloperowi zalegalizować poddasze i sprzedać sześć mieszkań

Do naszej kancelarii zgłosił się klient, który zrealizował inwestycję polegającą na przebudowie poddasza w kamienicy na sześć lokali mieszkalnych. Poddasze zostało zakupione i adaptowane, jednak pojawił się problem – urząd odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Okazało się, że przebudowa została wykonana bez wymaganych decyzji administracyjnych, co blokowało możliwość sprzedaży mieszkań i narażało klienta na straty finansowe.

Podjęliśmy działania, by wyprowadzić inwestycję na właściwą ścieżkę prawną. Najpierw pomogliśmy klientowi w uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a następnie przeprowadziliśmy procedurę zgłoszenia robót budowlanych. Zwróciliśmy też uwagę, że do sprzedaży mieszkań niezbędne są zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażone w formie uchwały. Poprowadziliśmy więc cały proces uzyskania odpowiednich zgód, dbając o właściwą komunikację z pozostałymi właścicielami lokali.

Dzięki naszym działaniom klient nie tylko zalegalizował inwestycję, ale również uzyskał pełne prawo do sprzedaży wybudowanych mieszkań. Problem, który początkowo wydawał się nie do pokonania, zakończył się sukcesem – wszystkie lokale mogły zostać sprzedane zgodnie z prawem, co zapewniło deweloperowi zwrot nakładów i zysk z inwestycji.

Jak pomogliśmy deweloperowi skutecznie skomercjalizować akademik

Klient zakończył budowę budynku zamieszkania zbiorowego w postaci akademika i planował rozpocząć jego wynajmowanie. Nie miał jednak doświadczenia w prowadzeniu tego typu obiektów, a obawiał się, że brak odpowiednich regulacji i dokumentów doprowadzi do konfliktów ze studentami lub problemów z rozliczeniami. Dla dewelopera była to inwestycja strategiczna, której sukces zależał od właściwego przygotowania formalno-prawnego.

Dzięki naszemu doświadczeniu zarówno w obsłudze deweloperów, jak i w praktycznym zarządzaniu wynajmem nieruchomości, byliśmy w stanie wesprzeć klienta. Opracowaliśmy umowy najmu, które zabezpieczały jego interesy i jednocześnie były zrozumiałe dla najemców. Przygotowaliśmy regulamin funkcjonowania akademika, uwzględniający jego specyfikę i codzienne potrzeby mieszkańców. Stworzyliśmy też system rozliczania mediów i zestaw dokumentów niezbędnych w relacjach z lokatorami.

Dzięki tym działaniom klient bezproblemowo wynajął wszystkie lokale w akademiku. Co więcej, jakość przygotowanych przez nas dokumentów została doceniona również przez samych studentów, którzy od początku mieli jasne zasady korzystania z obiektu. Inwestycja okazała się sukcesem – akademik został w pełni skomercjalizowany, a klient uzyskał stabilne źródło przychodów.